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昌盛中国非个案地产业集体沦陷资本困局

2019-08-20 00:15:05来源:励志吧0次阅读

  昌盛中国成功运营的位于广州市的中华广场 资料图

  华灯初上,夜幕下的北京、上海、广州……依旧霓虹闪烁,灯火辉煌。一幢幢摩天大楼背后,是中国房地产20年发展的无声陈述,其背后的例例资本故事,是民企、国资、外资、热钱间几起几落的激烈博弈。时间行至2008年,“偶遇”次贷危机,资本角逐宿命般出现了大变局。

  龙湖、恒大、富力、星河湾、昌盛、恒盛、阳光100……一个个声称2008年登陆资本市场或回归A股的企业相继断送融资梦,为上市而大量囤积的土地储备与跌至冰点的销售业绩终在此时凝成命悬一线的资金链。

  11月,昌盛中国拟出售中华广场项目以履行对赌协议的消息在市场传开。上海证券报独家消息,因负债率过高,昌盛中国不排除整体沽售公司资产,大股东清盘走人。

  然而,昌盛事件仅是房地产资本泡沫的冰山一角。这一场赌局没有绝对的赢家,但一定有相对的输家。

  市场博弈还在继续,最新消息显示,某国际资本大鳄已经深入上海等地探寻,“淘点便宜货”成为新一轮洗牌的开始。而在前轮角逐中资金实力消耗巨大的中资房企们坦言,目前唯有寄望于政策救市,快速回笼销售资金,方是绝地求生,以应新役的关键。

  昌盛中国:倒下的第一个骆驼?

  广州中华广场,被很多广州人视为当地最具人气的繁华商业中心之一。中华广场大股东昌盛中国,曾经于年初高调提请登陆香港联交所并发布招股说明书,融资额2 亿至 1亿港元。此前,昌盛中国相继拿下广东中山市中山广场和山西太原等地块,欲复制多个中华广场,打造中国又一商业地产巨头。

  然而,随着美国次贷危机影响逐渐展现,年初的国际资本市场已经开始对中国概念地产心生忌讳。昌盛最后公布的招股计划,净集资额仅9亿港元,比原先预期的20余亿港元缩水过半。消息人士透露,看到机构与散户认购均不踊跃,集资金额大幅缩减,昌盛中国上市计划最终被迫搁浅。

  就像某待上市企业高层所言,“要上市可以,但(资本市场)认可的发行价格实在太低,企业不甘心。最后选择了不上市,但如此严重的未上市后果,是企业没有想到的。”

  有媒体报道,2006年开始,因为成功运营中华广场项目,昌盛中国开始酝酿赴港上市。彼时,香港昌盛集团董事局主席、广州市中华广场经营管理有限公司董事长邹锡昌、昌盛中国与高盛旗下创投基金GSSIA签订协议,向后者发行可赎回可转换债券,利率为7%,约占当时已发行股本20%,双方并订立2008年底之前上市“对赌”协议。

  到2007年11月,昌盛中国与香港苏格兰皇家银行又签订的关于中山广场一期二期土地使用权收购融资的贷款协议,本金为6.48亿港元,年利息1 %。

  关于第一笔可转债,若昌盛中国没有在期限内上市,创投基金可要求其按预定的价格购买其所持全部可赎回可转换债券。又若昌盛中国未能在年期内偿还本金,该项可转债的利息便按每年21%计算。据称,该债券经延长后的年期期限为今年12月18日。

  于是,从11月开始,市场上开始流传昌盛欲卖中华广场项目以变现还债的说法,中华广场第二大股东新星实业被传可能接盘相关资产。

  资料显示,中华广场落成于1999年,最高峰期每日人流量达到60万人次,年营业收入达20亿元。物业包括一个10层购物商场、4层车库,以及分别为17层和52层的A、B两栋写字楼,总建筑面积约为29万平方米。

  11月中旬,中华广场紧急召开发布会,坦承母公司昌盛中国出现资金问题,不排除为解困而出售中华广场。

  然而,上海证券报从接近昌盛中国的消息人士处获悉,因为昌盛中国目前负债过高,一个中华广场项目可能无法解决所有资金问题,昌盛有可能通过整体出售公司资产的方式“平仓”,这些资产涉及昌盛北京、山西、中山等众多项目,海外资金与国内房企均有接盘可能。

  其实,造成昌盛资金链紧张的原因除了对赌协议外,还有扩张带来的巨大资金缺口。知情人士告诉,为了顺利在香港上市,昌盛此前也同样大举拿地。目前,昌盛位于山西太原的项目土地出让金至今尚未付清,银行贷款已经基本无法拿到。如果昌盛选择通用的退地方式,已经交纳的巨额保证金和部分土地出让金可能面临无法收回的境况。“相对于清算资产,整体出售,退地的做法可能损失更大。”上述人士称。

  根据目前公开报道,签订了类似对赌协议的房企不在少数。例如,同样计划今年年初上市的恒大地产,土地储备高达惊人的4580万平方米。其招股说明书显示,如果公司在今年6月6日前上市,机构投资者回报不少于40%,若在今年12月6日前上市,回报率不少于50%,若在明年6月6日前上市,回报率不少于60%,于明年12月6日前上市,回报率不少于70%。

  另有消息称,某投资机构与大型房企与签订的可转换债券回报率高达年利40%,而一旦企业无法按期还款,部分项目股权可能随即变更。“一些企业的第一大股东将在清算之际出现变化。”分析人士称。

  “看2009年,一定有广州的大腕级房地产企业轰然倒塌。”一位广州楼市资深人士称。

  昌盛中国的遭遇在今天的房地产市场绝非个案,也许只是开始。“SOHO中国在上市之前,所有的投行,无一例外地鼓动我们实施两大战略,一是大举拿地,二是全国路线。中国市场有18亿亩耕地红线,土地资源紧缺,人口基数庞大,‘有地就有钱’成为香港资本市场审视中国概念房地产企业的重要因素。”SOHO中国董事长潘实屹告诉,此间,他反复强调“所有的投行”与“无一例外”。

  “永远不与投行打交道。”这是香港恒隆地产主席陈启宗历经数次市场起落而不倒的秘诀之一。但无疑,这一轮内地地产资本泡沫的兴起与破灭,与房地产商紧密联合投资银行制造资本神话高度相关。

  专家介绍,在香港资本市场,其对地产企业的估值方式简称为NAV估值法,即净资产价值法。在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下,地产企业当前储备项目的现金流折现价值,剔除负债,即为净资产价值。根据此方法,上市前房企土地储备越多,假设条件下的净资产价值也就越高。在此影响下,投行不断鼓励企业广积粮,甚至不惜大举借债拿地建仓。随着美国次贷危机的突然爆发和全球金融危机恶化,国际投资者无限看空房地产市场,房企上市融资路径突然遇阻,巨大资金缺口一时无法弥合,这成为今天中国房企,尤其是待上市企业资金困境的最重要原因。 [上一页]1[]

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